LTV, DTI, DSR 한눈에 보기

 

1. LTV (Loan-to-Value Ratio, 주택담보대출비율)

• 정의
  주택의 담보가치(집값) 대비 대출금액의 비율
• 계산식

  LTV(%) = (대출금액 ÷ 주택 감정가치) × 100

• 핵심 포인트
  • 집 자체의 가치만 보고 대출 한도를 정함
  • 은행이나 정부가 정한 LTV 비율만큼만 대출 가능
  • 지역, 주택 가격, 대출 목적(구입/생활자금)에 따라 한도 달라짐
• 2025년 주요 규제
  • 투기과열지구: 무주택자 50%, 1 주택자 40%
  • 비규제지역: 70%
  • 생애 최초 주택 구입자: 최대 80%

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2. DTI (Debt-to-Income Ratio, 총부채상환비율)

• 정의
  연 소득 대비 주택담보대출의 연간 원리금(원금+이자)과 기타 대출의 연간 이자 상환액의 합이 차지하는 비율
• 계산식

  DTI(%) = [(주택담보대출 연 원리금 상환액 + 기타 대출 연 이자 상환액) ÷ 연 소득] × 100

• 핵심 포인트
  • 대출자의 상환능력(소득)을 기준으로 대출 한도 산정
  • 주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자만 포함
  • 기존 대출이 많거나 소득이 낮으면 대출 한도가 줄어듦
• 2025년 주요 규제
  • 투기과열지구: 40%
  • 조정대상지역: 50%
  • 비규제지역: 60%

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3. DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)

• 정의
  연 소득 대비 모든 대출(주택담보대출, 신용대출, 카드론, 자동차 할부, 학자금 등)의 연간 원리금(원금+이자) 상환액이 차지하는 비율
• 계산식

  DSR(%) = (모든 대출의 연 원리금 상환액 합계 ÷ 연 소득) × 100

• 핵심 포인트
  • 모든 금융권 대출의 원금+이자를 합산해 심사
  • 신용대출, 카드론 등 비주택담보대출까지 모두 포함
  • 기존 대출이 많을수록, 신용대출·카드론이 많을수록 대출 한도가 크게 줄어듦
  • 가장 엄격하고 포괄적인 대출 규제
• 2025년 주요 규제
  • 연소득 8,000만 원 미만: 40%
  • 연소득 8,000만 원 이상: 50%
  • 2025년 7월부터 ‘스트레스 DSR’ 도입: 심사 시 금리에 1.5% p를 더해 대출 한도 산정

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비교 요약표

구분	산정 기준	포함 항목	한도 결정 주체	2025년 주요 규제
LTV	집값	주택담보대출	집값(담보가치)	투기과열 40%, 비규제 70%, 생애최초 80%
DTI	연 소득	주택담보대출 원리금 + 기타대출 이자	소득	투기과열 40%, 비규제 60%
DSR	연 소득	모든 대출 원리금(원금+이자)	소득+전체부채	소득 8천만 미만 40%, 이상 50%, 스트레스 DSR 도입

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실전 활용 팁

• LTV는 집값 기준, DTI/DSR은 소득 기준으로 대출 한도 산정
• DSR이 가장 엄격하며, 신용대출·카드론 등 모든 부채가 영향을 미침
• 2025년부터는 스트레스 DSR로 대출 한도가 추가로 줄어듦
• 주택 구입이나 투자 전 내 소득, 기존 대출, 규제 지역 여부를 반드시 확인해야 함

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결론

LTV, DTI, DSR은 모두 대출 한도를 정하는 중요한 지표입니다.
LTV는 집값, DTI는 소득+주택대출 중심, DSR은 소득+모든 대출 중심으로 심사합니다.
2025년부터는 DSR 규제가 더 강화되므로, 대출 계획 시 본인의 소득과 전체 부채 상황을 꼼꼼히 점검하고, 각 지표별 규제 기준을 반드시 확인해야 합니다.